Кредитный калькулятор

Сколько же брать предложений?

Готовясь взять жилищный кредит, получите предложения по меньшей мере в трёх банках. Различия могут быть как в ставке процента и порядке его начисления, так и в требованиях к минимальному доходу и самофинансированию, а также во многих других условиях. В итоге вы рискуете потерять сотни, если не тысячи евро.
 
Предположим, вы решили взять кредит в сумме 30 000 евро на 20 лет. Один банк предлагает ставку процента 3,8%, а другой - 4,3%. Во втором случае вам придётся заплатить на 1 900 евро больше.

Полезные ссылки

Жилищный кредит выдаётся на приобретение или строительство нового жилья, а также на реновацию имеющегося. Залогом жилищного кредита обычно является приобретаемая недвижимость.

Если вы решили взять жилищный кредит, вам придётся проделать серьёзную предварительную работу и принять множество важных решений. Начиная с размеров и стоимости жилья заканчивая выбором банка и подписанием кредитного догвора. Стóит взять предложения по крайней мере в трёх разных банках – вы не обязаны брать жилищный кредит в банке, где ведёте свои повседневные расчёты. 

Сравнение этих предложений облегчает то обстоятельство, что прежде чем заключать договор, банк обязан снабдить вас стандартным инфолистом потребительского кредитования. В нём должны быть указаны предлагаемые лично вам условия кредита - сумма, ставка процента, коэффициент затратности, прочие дополнительные расходы, пени и другие расходы в связи с задолженностью, срок кредита и пр. Поскольку форма такого инфолиста является единой для всех, это значительно упрощает сравнение разных предложений.

Прежде чем заключить кредитный договор

Кроме основных условий, таких как ставка процента или самофинансирование, надо обращать внимание и на другие условия. Например, на возможность досрочного погашения кредита, получение платёжного отпуска и т.д. Подробнее читайте здесь.

  • Планируйте взятие кредита заранее. Проанализируйте семейный бюджет и постарайтесь реалистично оценить свою платёжеспособность. Для того, чтобы вы смогли без проблем справиться со своими повседневными расходами, ежемесячная сумма платежа в погашение кредита не должна превышать 30–50% от дохода семьи. Обратите особое внимание и на то, что в будущем сумма ваших обязательств или ваши доходы могут измениться, поскольку период жилищного кредита, как правило, достаточно продолжителен. За это время могут возникнуть неожиданные материальные трудности или незапланированные расходы. В любом случае не стоит брать на себя максимально возможное кредитное обязательство, поскольку в худшем случае это может повлечь за собой снижение качества жизни и серьёзные проблемы.
  • Оцените и  будущие расходы. Заключение договора жилищного кредита – это, вероятно, важнейшее финансовое решение в вашей жизни, и к нему надо отнестись со всей серьёзностью. Примите во внимание расходы, связанные с приобретением и содержанием нового жилья. Ведь кроме взносов в погашение кредита, нужно будет оплачивать коммунальные расходы, отопление, воду, электричество и т.д. 
Задайте себе три вопроса1. Какая сумма кредита позволит вам справиться и с его погашением, и с прочими ежемесячными платежами?
2. Какой срок и какая сумма ежемесячного платежа будут для вас оптимальными?
3. Во сколько обойдётся вам взятый кредит с учётом всех сумм, которые вы должны будете выплатить банку в течение всего кредитного периода?
  • Крупный единовременный расход. Учтите, что после получения положительного ответа от банка, вам предстоят крупные траты в связи с оформлением кредита, общая сумма которых может составить не одну сотню евро. К примеру, надо будет заплатить за оформление договора, внести нотариальную плату и госпошлину. К тому же, как правило, приходится платить за оценку залога, вдобавок его необходимо застраховать. Читайте подробнее здесь.
Кредитный калькулятор
устойчивость семейного бюджета

Как происходит начисление процентов?

Выясните, как происходит начисление процентов – с остатка или с начальной суммы кредита. Последний вариант обойдётся вам дороже.

Процент

Процент - это цена кредита, выплачиваемая банку. Принцип формирования ставки процента – это важный фактор, определяющий сумму ежемесячного платежа, поэтому на это стоит обращать особое внимание. Спросите, могут ли принципы формирования ставки процента измениться в течение кредитного периода. 

Tри основных принципа формирования ставки процента по жилищному кредиту: 

  • «Плавающая», или меняющаяся в зависимости от колебанй Euribor-а, ставка процента. Она состоит из 6-ти или 12-тимесячного Euribor-а и банковской маржи. Последняя рассчитывается индивидуально для каждого клиента и зависит от его платёжеспособности, кредитной истории, предлагаемого залога и многих других факторов. Обычно маржа остаётся неизменной в течение всего кредитного периода. Ставка процента зависит в этом случае только от изменений значения Euribor-а каждые шесть или двенадцать месяцев. 
  • Банк применяет базовую ставку процента. Обычно она связана не только со ставкой процента на межбанковском кредитном рынке, но и с рисками эстонской экономической среды в целом. Базовая ставка процента изменяется, как правило, каждые шесть или двенадцать месяцев. Кроме того, банк может с определённой периодичностью пересматривать вашу маржу.
  • Кредит с фиксированнй ставкой процента - в этом случае процент фиксируется на определённый период (например, на пять или десять лет).
Подсчитайте!
Если вы сомневаетесь, выгодно ли брать кредит с «плавающей» ставкой процента, вычислите с помощью кредитного калькулятора, будет ли вам по силам погашение кредита и в случае, если ставка процента повысится на 2–3 пункта? Можно использовать и калькулятор устойчивости семейного бюджета, с позволяющий проанализировать, выдержит ли ваш бюджет изменения в доходах, рост инфляции и повышение Euribor-а.

Что выгоднее – фиксированный или «плавающий» процент?

  • «Плавающая» ставка процента складывается из двух компонентов: Euribor-а, значение которого меняется с течением времени, и маргинала, значение которого фиксируется в договоре между клиентом и банком. Euribor меняется, как правило, каждые 6 или 12 месяцев. В соответствии с этим и сумма ежемесячного кредита изменяется каждые 6 или 12 месяцев. Если в течение этого времени Euribor поднялся, увеличивается и сумма платежа, и наоборот. 
  • Фиксированная ставка процента означает, что банк и клиент договориваются об окончательной ставке процента на длительный срок (к примеру, на пять или десять лет). Зафиксировав ставку процента, получатель кредита получает возможность защитить себя от повышения рыночной процентной ставки, поскольку для него оговоренная ставка процента уже не изменится. В то же время в случае общего снижения цены денег (то есть процентных ставок) фиксированный процент останется неизменным.

Что окажется выгоднее – «плавающая» или фиксированная ставка процента - зависит от пременной, величину которой сложно прогнозировать – от общеевропейской ставки процента по межбанковским кредитам Euribor. Какой вариант окажется выгоднее в тот или иной момент времени, зависит от текущего значения Euribor-а. Информацию о Euribor-е и его динамике можно найти на домашних страницах банков и здесь.

Сумма, срок и график погашения кредита

Максимальная сумма кредита зависит от вашего ежемесячного документированного дохода, имеющихся обязательств, числа иждивенцев, срока погашения кредита, стоимости залога, а также от того, берёте ли вы кредит индивидуально или совместно.

Максимально возможный срок погашения кредита зависит от конкретного банка. Обычно он не превышает 40 лет и зависит от возраста получателя кредита, срока вида на жительство и т.п. Чем продолжительнее срок, тем меньше ежемесячный платёж в погашение кредита. Но этом случае кредит обойдётся дороже за счёт увеличения общей суммы выплаченных банку процентов. 

Существует две возможности погашения кредита:

Погашение кредита может происходить по аннуитетному графику или по принципу, при котором сумма кредита погашается в равных долях. В чём различие этих двух возможностей?

  • При аннуитетном графике погашение кредита происходит в равных суммах. В первые годы ежемесячный платёж состоит в основном из процентов. Погашение основной суммы кредита составляет лишь малую долю платежа. Это означает, что в первые годы вы платите банку в основном за использование кредита, а не возвращаете сам кредит. С течением времени взносы в погашение кредита увеличиваются, а доля процентов уменьшается из месяца в месяц.

Сумма кредита 6 400 евро, период 10 лет, ставка процента 5%, погашение по аннуитетному графику

Месяц

Остаток кредита

Погашение основной части кредита

Сумма процентов

Итого платёж

1

6 400,00

64,96

2,67

67,63

2

6 335,04

40,35

27,28

67,63

3

6294,69

43,15

24,48

67,63

4

6251,54

40,71

26,92

67,63

  • При графике с фиксированным погашением основной части кредита, в равных суммах происходит погашение первоначально полученной суммы. К этому добавляются проценты. Поскольку проценты начисляются с основной суммы кредита, в первые годы их сумма больше, чем в последующие. Если в начале кредитного периода вам по силам делать более крупные взносы, то такой график будет вам выгоден, так как в итоге вы заплатите меньше процентов. 

Сумма кредита 6 400 евро, период 10 лет, ставка процента 5%, фиксированное погашение основной части кредита

Месяц

Остаток кредита

Погашение основной части кредита

Сумма процентов

Итого платёж

1

6 400,00

53,33

2,67

56,00

2

6 346,67

53,33

27,33

80,66

3

6 293,34

53,33

24,47

77,80

4

6 240,01

53,33

26,87

80,20

Если рыночная стоимость залога уменьшилась

5-го апреля 2011 г. в силу вступило изменение Закона вещного права. Согласно этому изменению, в случае снижения в силу рыночных процессов стоимости недвижимости, являющейся основным местом проживания физического лица, держатель ипотеки не имеет права требовать предоставления дополнительного залога или частичного погашения долга.

Полезные ссылки

Самофинансирование и залог

Разные банки могут предъявлять разные требования по самофинансированию – от 10% до 30% от рыночной стоимости приобретаемого имущества. Финансируя новые дома или квартиры, банк может согласиться с меньшей ставкой самофинансирования. При наличии дополнительного залога, кредит можно получить и с нулевым самофинансированием, но тогда он обойдётся вам дороже, поскольку увеличится сумма процентов. Чем больше самофинансирование, тем более надёжным клиентом вы будете с точки зрения банка и тем более выгодные условия кредитования сможете получить.

Оливер планирует купить квартиру за 55 000 евро. Если он возьмёт кредит в сумме, равной полной стоимости квартиры на 20 лет под 3,6% годовых, начисляемых с остатка кредита, то по аннуитетному графику он выплатит банку 77 000 евро.

Если же Оливер внесёт 15% от стоимости квартиры (8 250 евро) в качестве самофинансирования, то в течение 20-ти лет он выплатит банку 65 650 евро, то есть приблизительно на 11 000 евро меньше, чем в случае нулевого самофинансирования.

  Обратите внимание!

  • Уточните в банке, какое жильё подходит в залог. К примеру, жилищные кредиты не выдаются под жильё, являющееся движимым имуществом (то есть не внесённое в крепостную книгу).
  • И основной, и дополнительный залоги должны быть застрахованы в течение всего кредитного периода. Это означает, что по меньшей мере в течение этого времени вы должны будете платить страховые взносы. Страховое общество вы можете выбрать сами, у вас нет обязанности страховать залог в обществе, указанном банком. Однако необходимо убедиться, что страховка покрывает все риски, указанные в кредитном договоре.
  • Право собственности на дополнительный залог может принадлежать не вам, а третьему лицу.
  • В случае возникновения задолженности по кредиту, банк может потребовать реализации дополнительного залога.
  • Уточните, в каких случаях банк может потребовать повторной оценки залога и кто обязан нести связанные с этим расходы.
  • Уясните для себя юридический смысл ипотеки и все связанные с этим ограничения. Гарантирует ли ипотека какие-либо прочие требования по другим договорам, заключённым между вами и банком? В каких случаях банк имеет право на реализацию залога и каковы ваши права и расходы в этом процессе?
  • Кроме недвижимости, банк может акцептировать и другие формы залога – к примеру, поручительство третьего лица или Целевого учреждения KredEx. При оформлении поручительства KredEx, нужно будет внести плату за поручительство (определённый процент от суммы поручительства).