Eluasemelaen

Eluasemelaen ehk kodulaen on laen, mida võetakse eluaseme soetamiseks, ehitamiseks või olemasoleva eluaseme ümberkujundamiseks. Eluasemelaenu tagatiseks on tavaliselt ostetav kinnisvara. 

Eluasemelaenu võtmine eeldab palju eeltööd ja vastu tuleb võtta mitmeid olulisi otsuseid. Alustades sellest, kui suurt ja kallist eluaset saaksid endale lubada ning lõpetades panga valimise ja laenulepingu allkirjastamisega. Pakkumised tasub küsida vähemalt kolmest pangast, sest sa ei pea eluasemelaenu võtma samast pangast, kus seni arveldanud oled. 

Pakkumiste võrdlemist lihtsustab see, et iga pank peab sulle enne lepingu sõlmimist andma tarbijakrediidi standardinfo teabelehe. Sinna pannakse kirja sulle pakutavad tingimused laenusumma suuruse, intressimäära, krediidi kulukuse määra, muude lisanduvate tasude, viiviste ja teiste võlgnevustega seotud tasude, lepingu kestvuse jne kohta. Teabelehtede vorm on kõigis pankades ühesugune ja see teeb pakkumised lihtsalt võrreldavaks.

Enne laenulepingu sõlmimist

Pööra lisaks põhitingimustele nagu näiteks intressimäär või omafinantseering, tähelepanu ka muudele tingimustele. Näiteks kuidas on võimalik laenu ennetähtaegselt tagastada või maksepuhkust saada jne. 

Planeeri laenuvõtmist

Vaata üle oma pere-eelarve ning hinda realistlikult oma maksevõimet. Selleks, et tulla oma igapäevase elu ja kulutustega normaalselt toime, ei tohiks igakuiselt tagasimakstav laenude summa kokku moodustada üle 30–50% pere igakuistest sissetulekutest. Pööra erilist tähelepanu mitte ainult oma praegustele, vaid ka võimalikele tulevastele kohustustele või sissetulekute võimalikele muutustele, sest laenu tagasimaksmise aeg on suhteliselt pikk. Selle aja jooksul võivad tekkida ootamatud majanduslikud raskused või planeerimata väljaminekud. Igal juhul tasub suurt laenukoormust vältida, sest elu pöördudes võib see oluliselt halvendada elukvaliteeti ning põhjustada tõsiseid probleeme.

Hinda oma tõenäolisi kulutusi tulevikus

Eluasemelaenu lepingu sõlmimine on su elu tõenäoliselt suurim finantsotsus, mida ei tasu kergekäeliselt ja kiirustades teha. Arvuta kokku ka kõik muud kulutused, mida eluaseme ost ja ülalpidamine kaasa toob. Näiteks lisaks laenumaksele tuleb tasuda ka kommunaalmaksed, kütte, vee, elektri eest jne. 

Arvesta ühekordse suurema väljaminekuga

Kui oled pangast oma laenusoovile positiivse vastuse saanud, kaasnevad laenuvõtmisega erinevad kulud, mis võivad sõltuvalt laenusummast ulatuda sadadesse eurodesse. Maksta tuleb näiteks lepingu sõlmimise tasu, samuti võivad olla sinu kanda notaritasu ja riigilõiv. Lisaks sellele tuleb reeglina maksta ka laenu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisakti eest ning tagatiseks olev vara tuleb kindlustada. Pane tähele, et kui tagatiseks oleva vara ehk ostetava kodu kindlustamine on kohustuslik, siis kõiki muid kindlustusi, mida sulle pakutakse, võib, kuid ei pea ostma. Näiteks pikaajaliste laenude puhul soovitab pank sõlmida elukindlustus- ja/või laenukindlustuslepingu.

Küsi endalt kolm küsimust

  1. Kui palju on sul võimalik laenata, et tulla toime nii laenu igakuiste tagasimaksetega kui muude igakuiste maksetega? 
  2. Kui pikk on sinu jaoks optimaalne laenu tagasimaksmise tähtaeg ning laenumakse? 
  3. Kui palju läheb võetud laen sulle kokku maksma ehk kui palju pead laenatava summa eest aastate jooksul pangale maksma?

Intress

Intress on laenu hind, mida tuleb pangale laenu kasutamise eest maksta. Intressimäära kujunemise erinevatele viisidele tasub suurt tähelepanu pöörata, sest see on üks tegur, millest laenumakse suurus sõltub. Samuti uuri, kas intressimäära kujunemise alused võivad laenulepingu jooksul muutuda. Loe selle kohta ka Finantsinspektsiooni kodulehelt.

Kolm peamist eluasemelaenu intressi kujunemise viisi: 

  1. Ujuv ehk sõltuvalt Euribori tõusust või langusest muutuv intressimäär. See koosneb 6 või 12 kuu Euriborist + panga ja kliendi vahel fikseeritud riskimarginaalist. Viimane arvutatakse igale kliendile individuaalselt ning selle suurus sõltub kliendi maksevõimest, varasemast maksekäitumisest, tagatisest jpm ning üldjuhul see lepingu jooksul ei muutu. Laenu intress suureneb või väheneb vastavalt Euribori muutumisele kas iga kuue või kaheteistkümne kuu järel. 
  2. Pank kasutab enda poolt arvutatavat baasintressimäära. Reeglina on see lisaks pankadevahelise rahaturu intressimäära muutumisele seotud ka Eesti majanduskeskkonna riskidega. Panga baasintressimäär muutub reeglina kas iga kuue või kaheteistkümne kuu järel. Lisaks sellele võib pank teatud ajavahemiku tagant kokkulepitud tingimustel üle vaadata sinu laenumarginaali.
  3. Fikseeritud intressimääraga laen, mille puhul intress on teatud ajaks (näiteks viieks või kümneks aastaks) fikseeritud.

Arvuta

Kui kaalud ujuva intressimääraga laenu võtmist, siis arvuta laenukalkulaatoril, kas suudaksid 2–3% intressimäära kasvu juures endiselt laenumakseid tasuda. Saad kasutada ka pere-eelarve stressitaluvuse kalkulaatorit, mis analüüsib su pere-eelarve vastupidavust sissetulekute muutusele, inflatsiooni mõju ning Euribori muutuse mõju laenumaksele.

Fikseeritud või ujuva intressiga laen?

Muutuva või ujuva intressiga pangalaenu korral koosneb intress kahest komponendist: ajas muutuvast Euriborist ning panga ja kliendi vahel fikseeritud marginaalist. Muutuva intressiga pangalaenu korral muutub Euribor üldjuhul iga 6 või 12 kuu tagant. Vastavalt sellele muutub ka laenumakse iga 6 või 12 kuu tagant. Kui Euribor on selle aja jooksul tõusnud, siis tõuseb ka laenumakse ja vastupidi. 

Fikseeritud intressiga pangalaenu korral lepivad klient ja pank pikemaks ajaks kokku lõpliku intressi (näiteks viieks või kümneks aastaks). Fikseeritud intressiga kaitseb laenuvõtja ennast intresside tõusude eest, sest vaatamata intresside võimalikule tõusule tema laenumakse kokkulepitud perioodi jooksul ei muutu. Samas peab fikseeritud intressiga laenuvõtja arvestama sellega, et kui rahaturul hinnad vähenevad (ehk laenuhind väheneb), siis tema maksab ikka fikseeritud intressi.

See, kas soodsam on fikseeritud või ujuva intressiga laen, sõltub muutujast, mille suurus ei ole üheselt ette ennustatav – üleeuroopalisest pankadevahelisest laenuintressist Euribor. Kumb laenuintress on ühel või teisel ajahetkel soodsam, sõltub sellest, milline on arvutuse hetkel Euribori suurus.

Laenu summa, tähtaeg ja tagasimakse graafik

Maksimaalne laenusumma sõltub nii sinu igakuisest dokumentaalselt tõestatavast sissetulekust, kohustustest, ülalpeetavate arvust, laenu perioodist, tagatise väärtusest. Samuti sellest, kas taotled laenu üksi või koos kaastaotlejaga. 
Maksimaalne võimalik laenuperiood on erinevates pankades erinev. Tavaliselt on laenuajaks kuni 40 aastat ning maksimaalne laenuperiood võib sõltuda näiteks laenuvõtja vanusest, elamisloa tähtajast jne. Mida pikem periood, seda väiksem on igakuine laenumakse. Samas tuleb sel juhul rohkem intresse maksta ja laen on kokkuvõttes kallim kui lühemaajaline laen. 

Tagasimaksmiseks pakutakse kahte võimalust

Eluasemelaenu tagasimaksegraafik võib olla koostatud kas annuiteetgraafiku või võrdse põhiosaga maksegraafikuna. Mille poolest nad erinevad?

Annuiteetgraafiku puhul on laenu tagasimakse iga kuu täpselt ühesuurune. Laenu tagasimaksmise algusaastatel koosneb igakuine makse peamiselt intressist. Laenu põhiosa moodustab maksest väiksema osa. See tähendab, et esimestel aastatel maksad pangale peamiselt raha kasutamise eest, mitte ei maksa tagasi laenu ennast. Mida kauem oled laenu tagasi maksnud, seda suuremad on laenu põhiosa maksed ja intressiosa kuust-kuusse väheneb.

Laenu summa 6400 eurot, periood 10 aastat, intress 5%, tagasimakse annuiteetgraafiku alusel
Kuud Laenujääk Põhiosa tagasimakse Intressimakse Kuumakse
1 6400,00 64,96 2,67 67,63
2 6335,04 40,35 27,28 67,63
3 6294,69 43,15 24,48 67,63
4 6251,54 40,71 26,92 67,62

Võrdse põhiosaga maksegraafiku puhul on laenu põhiosa tagasimakse kogu aeg ühesugune. Põhiosa tagasimaksele lisandub intress. Kuna intressi arvestatakse laenusumma jäägilt, on intressimaksed alguses suuremad, hiljem aga väiksemad. Kui sul on laenu tagasimakse alguses võimalik suuremaid makseid teha, siis on kasulikum valida võrdsetes põhiosades maksetega graafik, sest sel juhul maksad sa kokkuvõttes pangale vähem intresse.

Laenu summa 6400 eurot, periood 10 aastat, intress 5%, tagasimaksmine võrdse põhiosaga maksegraafiku alusel
Kuud Laenujääk Põhiosa tagasimakse Intressimakse Kuumakse
1 6400,00 53,33 2,67 56,00
2 6346,67 53,33 27,33 80,66
3 6293,34 53,33 24,47 77,80
4 6240,01 53,33 26,87 80,20

Omafinantseering ja tagatis

Erinevatel pankadel on nõue omafinantseeringu suurusele erinev – see võib olla nii alates 10% kui ka 30% ostetava vara turuväärtusest. Uute majade ja korterite puhul võivad pangad leppida väiksema omafinantseeringuga. Kui sul on pakkuda lisatagatist, siis võidakse laenu anda ka 0% omafinantseeringuga, aga sel juhul pead arvestama, et laen läheb sinu jaoks kokkuvõttes kallimaks, kuna pead rohkem intresse maksma. Suurema omafinantseeringu olemasolu muudab sind panga jaoks ka kindlamaks kliendiks, nii et headel tingimustel laenusaamine on tõenäolisem.

Oliver tahtis osta 55 000 eurot maksva korteri. Kui ta võtaks kogu ostusumma ulatuses 20 aastaks laenu, intressiga näiteks 3,6% laenujäägilt aastas, siis maksaks ta pangale annuiteetgraafiku puhul kokku tagasi üle 77 000 euro.

Kui aga Oliver maksaks 15% korteri hinnast ehk 8250 eurot ise, maksaks ta 20 aasta jooksul pangale tagasi 65 650 eurot. Seda on üle 11 000 euro vähem kui 0% omafinantseeringu puhul.

Pane tähele!

  • Uuri pangast täpsemalt järele, missugune kinnisvara sobib lisatagatiseks. Näiteks eluasemelaenu tagatisena ei aktsepteerita tavaliselt vallasvara.
  • Kogu laenuperioodi jooksul peavad nii põhitagatis kui lisatagatis olema kindlustatud. Seega lisanduvad kindlustusmaksed vähemalt selle perioodi eest, mil sa pangale laenu tagasi maksad. Sa ei pea kindlustust sõlmima laenu andnud panga pakutavas kindlustusseltsis, vaid võid ise seltsi valida. Küll aga pead kindlasti järgima, et kindlustatud saaksid kõik need riskid, mille vastu laenulepingus on kohustus kindlustada.
  • Lisatagatise omanikuks ei pea olema sina ise, vaid see võib olla ka kolmas isik.
  • Laenuvõlgnevuse puhul võib pank nõuda ka lisatagatise müüki.
  • Täpsusta üle, millal pangal on õigus nõuda kinnisvarahindaja poolt uut kinnisvara hindamisakti ning kes kannab vastavad kulutused.
  • Selgita enda jaoks laenu tagatiseks olevale kinnisasjale panga kasuks seatava hüpoteegi õiguslikku tähendust ning kõiki piiranguid, mis sellega sinule kui laenuvõtjale kaasnevad. Kas hüpoteegiga tagatakse ka teisi nõudeid, mis tulenevad sinu ja panga vahelistest lepingutest või ainult konkreetse laenu nõuded, mille tagamiseks hüpoteek on seatud? Millal on pangal õigus tagatis realiseerida ning millised on sinu õigused ning võimalikud kulutused selles protsessis?
  • Pank võib aktsepteerida lisaks kinnisvara tagatisele ka muid tagatise vorme, näiteks kolmanda isiku käendust või Sihtasutuse KredEx käendust. KredExi käendust kasutades tuleb arvestada, et sa pead lepingu sõlmimisel maksma teatud protsendi käendustasu käenduse summalt.
Viimati uuendatud 1. oktoober 2019