Eluasemelaen | Minuraha

Eluasemelaen ehk kodulaen on laen, mida võetakse eluaseme soetamiseks, ehitamiseks või olemasoleva eluaseme ümberkujundamiseks. Eluasemelaenu tagatiseks on tavaliselt ostetav kinnisvara.

Eluasemelaenu võtmine eeldab palju eeltööd ja vastu tuleb võtta mitmeid olulisi otsuseid. Alustades sellest, kui suurt ja kallist eluaset saaksid endale lubada ning lõpetades panga valimise ja laenulepingu allkirjastamisega. Pakkumised tasub küsida vähemalt kolmest pangast, sest sa ei pea eluasemelaenu võtma samast pangast, kus seni arveldanud oled.

Pakkumiste võrdlemist lihtsustab see, et iga pank peab sulle enne lepingu sõlmimist andma tarbijakrediidi standardinfo teabelehe. Sinna pannakse kirja sulle pakutavad tingimused laenusumma suuruse, intressimäära, krediidi kulukuse määra, muude lisanduvate tasude, viiviste ja teiste võlgnevustega seotud tasude, lepingu kestvuse jne kohta. Teabelehtede vorm on kõigis pankades ühesugune ja see teeb pakkumised lihtsalt võrreldavaks.

Enne laenulepingu sõlmimist

Pööra lisaks põhitingimustele nagu näiteks intressimäär või omafinantseering, tähelepanu ka muudele tingimustele. Näiteks kuidas on võimalik laenu ennetähtaegselt tagastada või maksepuhkust saada jne.

Planeeri laenuvõtmist

Vaata üle oma pere-eelarve ning hinda realistlikult oma maksevõimet. Selleks, et tulla oma igapäevase elu ja kulutustega normaalselt toime, ei tohiks igakuiselt tagasimakstav laenude summa kokku moodustada üle 30–50% pere igakuistest sissetulekutest. Pööra erilist tähelepanu mitte ainult oma praegustele, vaid ka võimalikele tulevastele kohustustele või sissetulekute võimalikele muutustele, sest laenu tagasimaksmise aeg on suhteliselt pikk. Selle aja jooksul võivad tekkida ootamatud majanduslikud raskused või planeerimata väljaminekud. Igal juhul tasub suurt laenukoormust vältida, sest elu pöördudes võib see oluliselt halvendada elukvaliteeti ning põhjustada tõsiseid probleeme.

Hinda oma tõenäolisi kulutusi tulevikus

Eluasemelaenu lepingu sõlmimine on su elu tõenäoliselt suurim finantsotsus, mida ei tasu kergekäeliselt ja kiirustades teha. Arvuta kokku ka kõik muud kulutused, mida eluaseme ost ja ülalpidamine kaasa toob. Näiteks lisaks laenumaksele tuleb tasuda ka kommunaalmaksed, kütte, vee, elektri eest jne.

Tea oma õigusi

Krediidiandjad pakuvad koos eluasemelaenuga tihti ka teisi tooteid või teenuseid, näiteks kindlustus- või investeerimislepinguid. Et kaitsta tarbijaid, on selliste lepingute sõlmimiseks kehtestatud kindlad nõuded.

Krediidiandja võib siduda eluasemelaenu saamise makse- või hoiusekonto avamisega vaid erandjuhtudel. See on lubatud vaid siis, kui kontot kasutatakse eluasemelaenu kohustuste täitmiseks. Näiteks võib eluasemelaenu saamise kontoga siduda siis, kui kontot kasutatakse rahaliste vahendite kogumiseks laenu saamise, laenu tagasimaksmise või selle teenindamise eesmärgil.

Krediidiandja võib siduda eluasemelaenu saamise investeerimisteenusega eeldusel, et see on makseviivituse korral täiendavaks tagatiseks. Samuti võib sellise teenuste sidumise eesmärk olla vahendite kogumine laenulepingust tulenevate kohustuste täitmiseks või laenu saamiseks. Selleks võib olla näiteks tarbija investeerimiskonto, mille rahalisi vahendeid selliselt kasutada saab.

Eluasemelaenu lepingu tingimused näevad üldjuhul ette, et tarbija peab laenu saamiseks eluaseme kindlustama. Selline teenuste sidumine on lubatud, kuna krediidiandjal on õigus nõuda tarbijalt seoses laenulepingu sõlmimisega ka kindlustuslepingu sõlmimist. Näiteks võidakse nõuda laenulepingu tagamiseks hüpoteegiga koormatud kinnisasja kindlustamist või elukindlustuslepingu sõlmimist. Laenuvõtjal on seejuures õigus ise valida endale sobiv samaväärse kindlustuskaitsega kindlustusandja või kindlustusvahendaja.

Krediidiandjal on lubatud siduda eluasemelaenu lepingu sõlmimine ka mõne teise lepingu sõlmimisest, kui krediidiandja suudab tõendada, et ühesugustel tingimustel pakutavad seotud lepingud, mis ei ole kättesaadavad eraldiseisvana, toovad tarbijale selgelt kasu.

Kõiki finantstooteid ja -teenuseid siiski koos pakkuda ei tohi. Nimelt ei tohi siduda eluasemelaenu lepingu sõlmimist II pensionisambaga. Eluasemelaenu lepingute tingimused ei tohi sõltuda pensionifondi valikuavalduse esitamisest või kohustusliku pensionifondi osaku omamisest. Näiteks ei tohi krediidiandja siduda eluasemelaenu intressi sellega, kas tarbija on liitunud pensionifondiga. Samuti ei tohi krediidiandja sundida pensionifondi osakuomanikku parema laenuintressi nimel pensionifondi investeeringuid üle tooma sama krediidiandja juurde.

Arvesta ühekordse suurema väljaminekuga

Kui oled pangast oma laenusoovile positiivse vastuse saanud, kaasnevad laenuvõtmisega erinevad kulud, mis võivad sõltuvalt laenusummast ulatuda sadadesse eurodesse. Maksta tuleb näiteks lepingu sõlmimise tasu, samuti võivad olla sinu kanda notaritasu ja riigilõiv. Lisaks sellele tuleb reeglina maksta ka laenu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisakti eest ning tagatiseks olev vara tuleb kindlustada. Pane tähele, et kui tagatiseks oleva vara ehk ostetava kodu kindlustamine on kohustuslik, siis kõiki muid kindlustusi, mida sulle pakutakse, võib, kuid ei pea ostma. Näiteks pikaajaliste laenude puhul soovitab pank sõlmida elukindlustus- ja/või laenukindlustuslepingu.

Küsi endalt kolm küsimust

Kui palju on sul võimalik laenata, et tulla toime nii laenu igakuiste tagasimaksetega kui muude igakuiste maksetega?
Kui pikk on sinu jaoks optimaalne laenu tagasimaksmise tähtaeg ning laenumakse?
Kui palju läheb võetud laen sulle kokku maksma ehk kui palju pead laenatava summa eest aastate jooksul pangale maksma?

Intress

Intress on laenu hind, mida tuleb pangale laenu kasutamise eest maksta. Intressimäära kujunemise erinevatele viisidele tasub suurt tähelepanu pöörata, sest see on üks tegur, millest laenumakse suurus sõltub. Samuti uuri, kas intressimäära kujunemise alused võivad laenulepingu jooksul muutuda. Loe selle kohta ka Finantsinspektsiooni kodulehelt.

Kolm peamist eluasemelaenu intressi kujunemise viisi:

Ujuv ehk sõltuvalt Euribori tõusust või langusest muutuv intressimäär. See koosneb 6 või 12 kuu Euriborist + panga ja kliendi vahel fikseeritud riskimarginaalist. Viimane arvutatakse igale kliendile individuaalselt ning selle suurus sõltub kliendi maksevõimest, varasemast maksekäitumisest, tagatisest jpm ning üldjuhul see lepingu jooksul ei muutu. Laenu intress suureneb või väheneb vastavalt Euribori muutumisele kas iga kuue või kaheteistkümne kuu järel.
Pank kasutab enda poolt arvutatavat baasintressimäära. Reeglina on see lisaks pankadevahelise rahaturu intressimäära muutumisele seotud ka Eesti majanduskeskkonna riskidega. Panga baasintressimäär muutub reeglina kas iga kuue või kaheteistkümne kuu järel. Lisaks sellele võib pank teatud ajavahemiku tagant kokkulepitud tingimustel üle vaadata sinu laenumarginaali.
Fikseeritud intressimääraga laen, mille puhul intress on teatud ajaks (näiteks viieks või kümneks aastaks) fikseeritud.

Arvuta

Kui kaalud ujuva intressimääraga laenu võtmist, siis arvuta laenukalkulaatoril, kas suudaksid 2–3% intressimäära kasvu juures endiselt laenumakseid tasuda. Saad kasutada ka pere-eelarve stressitaluvuse kalkulaatorit, mis analüüsib su pere-eelarve vastupidavust sissetulekute muutusele, inflatsiooni mõju ning Euribori muutuse mõju laenumaksele.

Fikseeritud või ujuva intressiga laen?

Muutuva või ujuva intressiga pangalaenu korral koosneb intress kahest komponendist: ajas muutuvast Euriborist ning panga ja kliendi vahel fikseeritud marginaalist. Muutuva intressiga pangalaenu korral muutub Euribor üldjuhul iga 6 või 12 kuu tagant. Vastavalt sellele muutub ka laenumakse iga 6 või 12 kuu tagant. Kui Euribor on selle aja jooksul tõusnud, siis tõuseb ka laenumakse ja vastupidi.

Fikseeritud intressiga pangalaenu korral lepivad klient ja pank pikemaks ajaks kokku lõpliku intressi (näiteks viieks või kümneks aastaks). Fikseeritud intressiga kaitseb laenuvõtja ennast intresside tõusude eest, sest vaatamata intresside võimalikule tõusule tema laenumakse kokkulepitud perioodi jooksul ei muutu. Samas peab fikseeritud intressiga laenuvõtja arvestama sellega, et kui rahaturul hinnad vähenevad (ehk laenuhind väheneb), siis tema maksab ikka fikseeritud intressi.

See, kas soodsam on fikseeritud või ujuva intressiga laen, sõltub muutujast, mille suurus ei ole üheselt ette ennustatav – üleeuroopalisest pankadevahelisest laenuintressist Euribor. Kumb laenuintress on ühel või teisel ajahetkel soodsam, sõltub sellest, milline on arvutuse hetkel Euribori suurus.

Pank on kohustatud laenuvõtja maksimaalse laenuvõimekuse hindamisel vaatama, et laenumaksete ja sissetuleku suhtarv ei oleks eluasemelaenu andmise otsuse tegemise hetkel üle 50%.

Laenumaksete suuruse määramiseks selles arvestuses kasutatakse 2024. aasta 1. aprillini laenulepingus toodud intressimäära, millele on lisatud 2 protsendipunkti, või aastaintressimäära 6% ‒ kõrgemat neist kahest. Alates 1. aprillist 2024 2-protsendipunktiline lisa aga kaob ning arvutus tuleb teha kas laenulepingu intressimääraga või 6%ga sõltuvalt sellest, kumb on kõrgem.

Laenu summa, tähtaeg ja tagasimakse graafik

Maksimaalne laenusumma sõltub nii sinu igakuisest dokumentaalselt tõestatavast sissetulekust, kohustustest, ülalpeetavate arvust, laenu perioodist, tagatise väärtusest. Samuti sellest, kas taotled laenu üksi või koos kaastaotlejaga.

Eestis ei tohi pangad reeglina anda eluasemelaenu pikemaks ajaks kui 30 aastat – selline on keskpanga, Eesti Panga kehtestatud reegel liiga kiire laenukasvu ja liiga kiire kinnisvarahindade tõusu vältimiseks.

Laenuperiood võib sõltuda näiteks laenuvõtja vanusest, elamisloa tähtajast jne. Mida pikem periood, seda väiksem on igakuine laenumakse. Samas tuleb sel juhul rohkem intresse maksta ja laen on kokkuvõttes kallim kui lühemaajaline laen. 30-aastane periood, mis on maksimum paljudes teisteski riikides, tuleneb sellest, et eluasemelaenu võetakse tavaliselt 30ndates eluaastates, mis tähendab, et 30-aastase tähtaja puhul saab laen pensionieaks tagasi makstud.

Tagasimaksmiseks pakutakse kahte võimalust

Eluasemelaenu tagasimaksegraafik võib olla koostatud kas annuiteetgraafiku või võrdse põhiosaga maksegraafikuna. Mille poolest nad erinevad?

Annuiteetgraafiku puhul on laenu tagasimakse iga kuu täpselt ühesuurune. Laenu tagasimaksmise algusaastatel koosneb igakuine makse peamiselt intressist. Laenu põhiosa moodustab maksest väiksema osa. See tähendab, et esimestel aastatel maksad pangale peamiselt raha kasutamise eest, mitte ei maksa tagasi laenu ennast. Mida kauem oled laenu tagasi maksnud, seda suuremad on laenu põhiosa maksed ja intressiosa kuust-kuusse väheneb.

Laenu summa 6400 eurot, periood 10 aastat, intress 5%, tagasimakse annuiteetgraafiku alusel
Kuud	Laenujääk	Põhiosa tagasimakse	Intressimakse	Kuumakse
1	6400,00	64,96	2,67	67,63
2	6335,04	40,35	27,28	67,63
3	6294,69	43,15	24,48	67,63
4	6251,54	40,71	26,92	67,62

Võrdse põhiosaga maksegraafiku puhul on laenu põhiosa tagasimakse kogu aeg ühesugune. Põhiosa tagasimaksele lisandub intress. Kuna intressi arvestatakse laenusumma jäägilt, on intressimaksed alguses suuremad, hiljem aga väiksemad. Kui sul on laenu tagasimakse alguses võimalik suuremaid makseid teha, siis on kasulikum valida võrdsetes põhiosades maksetega graafik, sest sel juhul maksad sa kokkuvõttes pangale vähem intresse.

Laenu summa 6400 eurot, periood 10 aastat, intress 5%, tagasimaksmine võrdse põhiosaga maksegraafiku alusel
Kuud	Laenujääk	Põhiosa tagasimakse	Intressimakse	Kuumakse
1	6400,00	53,33	2,67	56,00
2	6346,67	53,33	27,33	80,66
3	6293,34	53,33	24,47	77,80
4	6240,01	53,33	26,87	80,20

Omafinantseering ja tagatis

Pankade nõue omafinantseeringu suurusele võib olla erinev. Uute majade ja korterite puhul võivad pangad leppida väiksema omafinantseeringuga.

Ent üks on kindel – tulenevalt Eesti Panga kehtestatud reeglist võib laenu tagatuse suhtarv eluasemelaenu andmise otsuse tegemise hetkel olla kuni 85%. KredExi käendusega eluasemelaenude puhul võib laenu tagatuse suhtarv ulatuda kuni 90%ni.

Teisiti öeldes tähendab see, et omafinantseering peab olema vähemalt 15% (KredExi käenduse korral 10%). Suurem omafinantseering muudab sind panga jaoks kindlamaks kliendiks, nii et headel tingimustel laenusaamine on tõenäolisem.

Suurpered ehk vähemalt kolme kuni 19-aastast last kasvatavad vanemad või vanem üksi saavad Kredexi käenduse olemasolul laenu taotleda ka ainult 5% omafinantseeringu määraga.

Oliver tahab osta 200 000 eurot maksva korteri. Kui ta võtaks 85% ostusumma ulatuses ehk 170 000 eurot laenu 20 aastaks, intressiga näiteks 5,58% laenujäägilt aastas, siis maksaks ta pangale annuiteetgraafiku puhul kokku tagasi üle 282 000 euro (seda eeldusel, et intressimäär aja jooksul ei muutu).

Kui aga Oliver maksaks 20% korteri hinnast ehk 40 000 eurot ise, vajaks ta laenu 160 000 eurot ja maksaks 20 aasta jooksul pangale tagasi ligi 266 000 eurot. Seda on umbes 16 000 eurot vähem kui väiksema omafinantseeringu puhul. Teisalt: kui omafinantseeringute vahe (10 000 eurot) hoopis investeerida, siis võib see 20 aastaga kasvada suuremaks summaks kui 16 000 eurot.

Pane tähele!

Uuri pangast täpsemalt järele, missugune kinnisvara sobib lisatagatiseks. Näiteks eluasemelaenu tagatisena ei aktsepteerita tavaliselt vallasvara.
Kogu laenuperioodi jooksul peavad nii põhitagatis kui lisatagatis olema kindlustatud. Seega lisanduvad kindlustusmaksed vähemalt selle perioodi eest, mil sa pangale laenu tagasi maksad. Sa ei pea kindlustust sõlmima laenu andnud panga pakutavas kindlustusseltsis, vaid võid ise seltsi valida. Küll aga pead kindlasti järgima, et kindlustatud saaksid kõik need riskid, mille vastu laenulepingus on kohustus kindlustada.
Lisatagatise omanikuks ei pea olema sina ise, vaid see võib olla ka kolmas isik.
Laenuvõlgnevuse puhul võib pank nõuda ka lisatagatise müüki.
Täpsusta üle, millal pangal on õigus nõuda kinnisvarahindaja poolt uut kinnisvara hindamisakti ning kes kannab vastavad kulutused.
Selgita enda jaoks laenu tagatiseks olevale kinnisasjale panga kasuks seatava hüpoteegi õiguslikku tähendust ning kõiki piiranguid, mis sellega sinule kui laenuvõtjale kaasnevad. Kas hüpoteegiga tagatakse ka teisi nõudeid, mis tulenevad sinu ja panga vahelistest lepingutest või ainult konkreetse laenu nõuded, mille tagamiseks hüpoteek on seatud? Millal on pangal õigus tagatis realiseerida ning millised on sinu õigused ning võimalikud kulutused selles protsessis?
Pank võib aktsepteerida lisaks kinnisvara tagatisele ka muid tagatise vorme, näiteks kolmanda isiku käendust või Sihtasutuse KredEx käendust. KredExi käendust kasutades tuleb arvestada, et sa pead lepingu sõlmimisel maksma teatud protsendi käendustasu käenduse summalt.